Návrat předkupního práva. Jak je to s ním?

Připravili jsme pro Vás informace o nečekaném návratu zákonného předkupního práva u nemovitostí.

Prodáváte spoluvlastnický podíl? Nečekejte, vyplatí se to stihnout do konce letošního roku.

Co je to předkupní právo

Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při prodeji byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jedná se pouze o povinnost prodávajícího, oprávněná osoba předkupní právo využít může, ale nemusí. Samotné předkupní právo stanoví zákon nebo může vzniknout ze smlouvy, tzv. předkupní právo smluvní.

Předkupní právo u nemovitostí

V oblasti realit toto předkupní právo zasahuje pouze ty nemovitosti, které jsou ve vlastnictví více osob, tedy ve spoluvlastnictví. Majitel spoluvlastnického podílu je při prodeji svého podílu povinen tento podíl nejprve nabídnout ostatním spolumajitelům. Teprve v případě, že žádný spoluvlastník tuto nabídku nevyužije, může svůj podíl za stejných podmínek, jaké nabídl spoluvlastníkům, prodat dalším osobám.

Předkupní právo dnes

Předkupní právo není na právní scéně nic nového. Spoluvlastníci nemovitostí měli předkupní právo v případě převodu podílu již během minulého občanského zákoníku, který byl účinný do 31. prosince 2013. Výjimkou byl pouze převod na osobu blízkou.

Nový občanský zákoník, který vešel v platnost 1. ledna 2014, toto předkupní právo spoluvlastníkům odebral. To umožnilo, že nyní může spoluvlastník se svým podílem nakládat plně podle své vůle. Jedinou možností, jak tomuto volnému nakládání zabránit, je sjednat si předkupní právo smluvní cestou.

V tuto chvíli platí předkupní právo jen při získání spoluvlastnictví nemovitosti v dědictví a trvá šest měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud chcete prodat část nemovitosti, kterou vlastníte spolu s někým jiným, bez omezení, máte tu možnost ještě do konce roku 2017.

Předkupní právo se vrací a bude platit od 1. ledna 2018

Novelou občanského zákoníku 460/2016 Sb. bude 1. ledna 2018 znovuzavedeno předkupní právo spoluvlastníků.

Při prodeji spoluvlastnického podílu třetí osobě bude opět nutné nabídnout ho nejdříve ostatním spoluvlastníkům, kteří se k nabídce musí ve dvouměsíční lhůtě vyjádřit. Předkupní právo se bude vztahovat jak na převody úplatné, tak i na převody bezúplatné jako je např. darování. Výjimkou zůstává převod nemovitosti na osobu blízkou (manžel, rodič, sourozenec, děti apod.).

Nově také občanský zákoník zavádí možnost vzdát se předkupního práva trvale. Tato informace se bude zapisovat do katastru nemovitostí na příslušný list vlastnictví a bude platit i pro dalšího nástupce spoluvlastníka.

Plánujete Vy osobně nebo někdo ve vašem okolí prodej nemovitosti? Nejste si jistí, jak správně postupovat nebo byste se chtěli na cokoliv zeptat? Neváhejte se na nás obrátit, jsme tady pro Vás.

Hypotéka nebo pronájem - co se vyplatí víc?

Uvažujete nad tím, zda je výhodnější platit nájemné a investovat do cizího nebo je lepší bydlet ve vlastním a zadlužit se?

Při rozhodování, zda si hypotéku vzít nebo ne, je třeba zvážit hned několik věcí.

Jednou z nich je výše cen nemovitostí a výše nájemného v dané oblasti. Pokud máte vyhlédnutý konkrétní byt, spočítejte si hypotéku, se kterou byste nákup platili a porovnejte ji s výší nájemného v podobném bytě. Pokud je splátka hypotéky mnohem vyšší než výše nájemného, ​​pak vlastní bydlení není výhodným řešením. Myslete i na to, že ceny bytů a výše nájemného se liší od města k městu. Úrokové sazby hypotéky však bývají stejné v celé zemi.

Rozhoduje i velikost bytu. Mezi nájemným v bytě o velikosti 2+kk a 3+kk bývá malý rozdíl. Rozdíl mezi kupní cenou těchto bytů je již výraznější.

Jeden z faktorů, který hovoří ve prospěch hypotéky je fakt, že investujete do svého. Pokud máte stálé zaměstnání a jasnou představu o tom, kde chcete prožít svůj život, je logické, že uvažujete o vlastním bydlení. Na druhou stranu byt můžete pronajímat nebo ho prodat a hypotéku splatit.

Pokud se rozhodnete pro hypotéku, odborníci tvrdí, že byste měli mít alespoň 15% z ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Pronájem je určitě menší závazek - pokud se budete chtít přestěhovat, nemusíte řešit prodej nemovitosti. Může se však stát, že se pronajímatel rozhodne zvýšit nájemné, nebo Vám neprodlouží smlouvu a Vy se budete muset odstěhovat. Také si nemůžete přizpůsobit bydlení podle svých představ a v neposlední řadě - investujete do cizího.

Při porovnávání hypotéky s pronájmem však nesmíme zapomenout na jednu důležitou věc a tou je inflace.

Většina lidí zvažuje, kolik při hypotéce proplatí, zapomíná však vzít v úvahu vliv inflace - ta znehodnocuje peníze. Podle dlouhodobých statistik se vzhledem k inflaci budou zvyšovat platy, spolu s nimi však bude růst i výše nájemného. Váš dluh vůči bance zůstane stejný, ale peníze, které jste bance dlužni budou mít v budoucnosti menší hodnotu. Splátka hypotéky bude reálně klesat.

Jak to tedy je?

Pravdou zůstává, že obecná odpověď na otázku, zda je výhodnější hypotéka nebo pronájem, neexistuje. Každý případ je jedinečný a okolnosti jsou odlišné. To, co platilo před pár lety, již nemusí platit dnes a jiná je i situace v jednotlivých městech.

Jelikož se při koupi vlastního bydlení většinou jedná o nemalé peníze, nejlepším řešením je promluvit si s finančním poradcem a s realitním makléřem - za to nic nedáte a alespoň se vyvarujete případnému špatnému rozhodnutí.

Exekucí je mraky, co s tím?

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: koho může potkat?

Nemovitostí, které se dostanou do dražby z důvodů exekuce je v ČR dnes téměř dva a půl tisíce. Jak k takovéto situaci může dojít? Kdo může dát exekuční příkaz k prodeji nemovitosti? A hlavně, jak se proti tomu bránit?

Počet exekučních řízení v loňském roce vzrostl o 10 % ve srovnání s předloňským rokem a celková vymáhaná částka směle konkurovala čtvrtině státního rozpočtu. Tato alarmující čísla by nás správně měla trochu vyděsit. 

Samozřejmě, ideální je splácet dluhy včas a udělat vše proto, aby k exekuci vůbec nedošlo. Co ale dělat v případě, že dlužníkovi přišel dopis od exekutora? Je třeba jednat okamžitě!

Dobrovolné plnění je výhodné

Hrát si na mrtvého brouka ještě nikomu nepomohlo, právě naopak. V situaci, jako je tato, kdy dluh narůstá spolu s každým úkonem exekutora a exekuce může skončit dražbou, je to nejméně vhodné řešení. Navíc dlužník může takzvaným dobrovolným plněním snížit odměnu exekutora až o polovinu. Je ale třeba stihnout 30-denní lhůtu, která běží ode dne, kdy dlužník dostal od exekutora vyrozumění o uhrazení dluhu.

Podle etického kodexu je exekutor povinen hledat spolu s dlužníkem co nejpřijatelnější řešení, kterým může být například splátkový kalendář - ale závisí také na výše dluhu a na ochotě dlužníka komunikovat.

Pokud jediný majetek, kterým dlužník disponuje a kterým by bylo možné dluhy pokrýt, je nemovitost, exekutor nemůže jednat jinak než zhotovit znalecký posudek a rozhodnout o prodeji nemovitosti. Cena, kterou znalec určí, se obvykle pohybuje na spodní hranici tržní ceny nemovitosti, nejnižší podání se pak stanoví na 2/3 této ceny. Z částky získané vydražením musí dlužník, kromě samotného dluhu, zaplatit veškeré náklady spojené s dražbou, jako náklady na exekuční řízení, náklady věřitele a odměna exekutora za vydražení nemovitosti. Celkový dluh tak může narůst i o desítky procent. Nebývá výjimkou, že takový prodej dražbou nepokryje veškeré závazky vůči věřiteli a exekuční řízení pokračuje.

Pokud však dlužník jedná rychle, může ještě na poslední chvíli výrazně ušetřit. Řešením je prodej nemovitosti před samotnou dražbou. Se souhlasem exekutora může dlužník najít zájemce o nemovitost a prodat ji za nejvyšší možnou cenu. V tomto případě je vhodné obrátit se na realitní kancelář, která má zkušenosti a ví jak postupovat. Může se dokonce stát, že o koupi nemovitosti v exekuci bude mít zájem přímo realitní kancelář a problém bude vyřešen.

Pokud máte jakékoliv dotazy, neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme.

Samozřejmě jsme tu pro Vás pro jakýkoliv případ prodeje nemovitosti. Na prodej jsme specialisté.

Kupujete nemovitost? Víte, kdo platí daň z prodeje?

Daň z nabytí nemovitosti dříve platil prodávající. Od listopadu 2016 tomu tak ale není. Senátem prošla změna, která koupi nemovitosti navýšila i o několik set tisíc, v závislosti na ceně nemovitosti. O kolik si kupující připlatí a kolik prodávající ušetří?

Částka tvoří 4 % základu daně. Základ daně určuje finanční úřad, který bere v potaz údaje podle typu, polohy a charakteru nemovitosti a podle toho určí jako základ daně buď 100 % prodejní ceny nemovitosti, nebo 75 % směrné hodnoty nemovitosti.

Z částky, která je vyšší, se vypočte daň z nemovitosti.

Pokud se vám údaj nezdá, můžete si sami nechat zhotovit znalecký posudek a porovnat s kupní cenou. Náklady na něj pak můžete ze základu daně odečíst.

Změny za poslední rok a půl. Týkají se i Vás?

Zatímco rok 2016 přinesl spíše drobné změny, z nichž nejvýraznější byla změna plátce daně z nemovitosti, rok 2017 je tak trochu zemětřesením pro hypoteční trh. Podívejte se na naši rekapitulaci nejvýznamnějších změn.

Hned na začátku roku 2016 zdražily stavební pozemky. Od ledna loňského roku se připočítává DPH ve výši 21% i k pozemkům, které byly v minulosti od daně osvobozeny. Nejde však ani tak o změnu výše DPH, jak o upravení definice stavebního pozemku.

Spousta změn však čekala i na pronajímatele nemovitostí. Jednou z nich je povinnost předložení průkazu energetické náročnosti budovy PENB, nebo také jasné vymezení výše nákladů na opravy a údržbu bytu.

V loňském roce také vešla v platnost změna, která se nelíbí kupujícím a to změna poplatníka daně z nabytí nemovitosti. Od listopadu 2016 ji platí kupující.

Zemětřesení na trhu hypoték

Letošní rok lze opravdu vidět jako průlomový rok v oblasti hypotečního trhu. Na konci roku 2016 vešel v platnost zákon o spotřebitelském úvěru, který se dotkl i hypotečního trhu a ukončil poskytování 100% hypoték.